O pagamento das despesas do condomínio constitui um dos deveres do condômino, disposto no art. 1.336, inciso I, do Código Civil. Ocorre que certos condôminos deixam de honrar com seu compromisso de forma reiterada, impactando negativamente o fluxo de caixa do condomínio.

Em fase de crise econômica, a inadimplência tende a aumentar, representando um dos maiores desafios do síndico na gestão condominial. Outra situação que costuma ocorrer é a do condômino que se aproveita dos juros baixos decorrentes da falta de pagamento, com a intenção de liquidar sua dívida em outro momento.

Para equilibrar o fluxo de caixa do condomínio, muitas vezes, o síndico acaba tendo que usar o fundo de reserva ou até mesmo aumentar o valor da taxa condominial. Porém, qualquer uma dessas alternativas é injusta para aquele que cumpre rigorosamente com seus deveres condominiais.

Desse modo, o que é possível fazer quando o condomínio apresenta um inadimplente contumaz?

O Código Civil, no art. 1.336, § 1º. estabelece as sanções para aquele que deixa de contribuir com as despesas condominiais:

Art. 1.336. São deveres do condômino:

I – contribuir para as despesas do condomínio, na proporção de suas frações ideais, salvo disposição em contrário na convenção;

(...)

1º. O condômino que não pagar a sua contribuição ficará sujeito aos juros moratórios convencionados ou, não sendo previstos, os de um por cento ao mês e multa de até dois por cento sobre o débito.

No entanto, conforme já explanado acima, tais sanções, muitas vezes, não são suficientes para evitar a inadimplência.

Algumas soluções para inibir a reiterada falta de pagamento das despesas do condomínio são:

1) Aumentar os juros moratórios acima de 1% ao mês, em percentual que desestimule a inadimplência, desde que constem em convenção condominial, com aprovação de 2/3 dos condôminos;

2) Aplicar multa correspondente até ao quíntuplo do valor da taxa condominial, desde que tal sanção seja aprovada em assembleia por ¾ dos condôminos restantes, conforme o art. 1.337, caput, do Código Civil:

Art. 1.337. O condômino, ou possuidor, que não cumpre reiteradamente com seus deveres perante o condomínio poderá, por deliberação de três quartos dos condôminos restantes, ser constrangido a pagar multa correspondente até ao quíntuplo do valor atribuído à contribuição para as despesas condominiais, conforme a gravidade das faltas e a reiteração, independentemente das perdas e danos que se apurem.

3) A penalidade anterior não cumpriu com a sua finalidade? Se o condômino continuar inadimplente, poderá ser enquadrado como condômino antissocial, segundo entendimento do STJ (REsp 1.247.020), aplicando-se uma multa de dez vezes o valor da taxa condominial (art. 1.337, parágrafo único). É necessário, da mesma forma, que essa sanção também seja aprovada em assembleia.

Art. 1.337. (...)

Parágrafo único. O condômino ou possuidor que, por seu reiterado comportamento antissocial, gerar incompatibilidade de convivência com os demais condôminos ou possuidores, poderá ser constrangido a pagar multa correspondente ao décuplo do valor atribuído à contribuição para as despesas condominiais, até ulterior deliberação da assembleia.

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