Neste post, vamos tratar sobre a importância da realização da inspeção predial, conforme a ABNT NBR 16747:2020.

Primeiramente, é necessário distinguir os conceitos de "inspeção predial" e "manutenção condominial".

A inspeção predial é a avaliação das condições técnicas, de uso, operação, manutenção e funcionalidade da edificação e de seus sistemas construtivos, visando orientar as atividades de manutenção. Esta, por seu turno, é o conjunto de atividades a serem realizadas para conservar ou recuperar a capacidade funcional da edificação e de suas partes constituintes para atender às suas necessidades e garantir a segurança dos usuários.

Verifica-se, desse modo, que o trabalho de inspeção é realizado para direcionar o planejamento da manutenção condominial, visando garantir aos usuários segurança, saúde, conforto, adequação ao uso e prevenção de despesas oriundas de serviços emergenciais não detectados previamente.

A ABNT NBR 16747 foi, assim, elaborada para estabelecer diretrizes, conceitos, terminologia e procedimentos acerca da inspeção predial, que é conceituada pela norma da seguinte forma:

A inspeção predial é um processo que visa auxiliar na gestão da edificação e, quando realizada com periodicidade regular, contribui com a mitigação de riscos técnicos e econômicos associados à perda do desempenho. Sua periodicidade está de acordo com as leis e regulamentos vigentes, bem como a eventual recomendação do profissional da inspeção.

O objetivo primordial da inspeção predial é constatar o estado de conservação e funcionamento da edificação, permitindo um acompanhamento sistêmico, a fim de que sejam preservadas as condições mínimas de segurança, habitabilidade e durabilidade da edificação. A consequência desse processo é estimular a cultura da manutenção preventiva e corretiva das edificações.

É necessário ressaltar, contudo, que a NBR 16747 não trata da inspeção especializada, e sim da geral, que visa garantir a segurança do usuário, apontando riscos, como:

• Trincas e fissuras
• Vazamentos
• Instalações elétricas próximas a locais com umidade
• Fios desencapados, etc.

Além desses riscos, cabe ao profissional habilitado para realizar a inspeção checar se o programa de manutenção preventiva e corretiva está sendo cumprido, conforme a ABNT NBR 5674, bem como conferir se a documentação do prédio está devidamente atualizada (ex.: Auto de Vistoria do Corpo de Bombeiros – AVCB).

Quem deve realizar as inspeções prediais?

As inspeções prediais devem ser realizadas por profissionais habilitados, registrados nos respectivos conselhos profissionais de suas categorias.

O Conselho Regional de Engenharia e Agronomia – CREA e o Conselho de arquitetura e Urbanismo – CAU são exemplos desses conselhos profissionais.

Cabe salientar que a inspeção predial, por possuir características multidisciplinares, pode demandar equipes de profissionais com diferentes formações.

Etapas da metodologia da inspeção predial

O processo de inspeção predial engloba algumas etapas, que servem para embasar o trabalho mínimo realizado pelo profissional contratado:

• Levantamento de dados e documentação;
• Análise de dados e documentação solicitada e disponibilizada;
• Identificação das características construtivas da edificação, como idade, histórico de manutenção, intervenções, reformas e alterações de uso;
• Vistoria da edificação de forma sistêmica;
• Classificação das irregularidades constadas;
• Recomendação das ações necessárias para restaurar ou preservar o desempenho dos sistemas;
• Organização das prioridades em patamares se urgência;
• Avaliação da manutenção predial, conforme a ABNT NBR 5674;
• Avaliação do uso;
• Redação e emissão do laudo técnico de inspeção, que deve ser acompanhado de ART/RRT.

Qual é a periodicidade para realização da inspeção predial?

A NBR 16747 não estabelece a periodicidade da inspeção predial. Porém, recomenda-se a realização com base na idade da edificação:

• Até 10 anos: inspeção a cada 3 anos;
• De 10 a 20 anos: inspeção a cada 2 anos;
• Acima de 20 anos: anualmente.

Realizada a inspeção, qual seria o próximo passo?

De posse do laudo de inspeção predial, que poderá apontar anomalias, falhas de uso e manutenção, prioridade das intervenções e eventual necessidade de uma inspeção especializada, cabe ao síndico elaborar um plano de manutenção do edifício ou, se já existente, ajustá-lo conforme o novo laudo.

Fontes:

• ABNT NBR 16747:2020
• ABNT NBR 5674:1999

Gostou do conteúdo? Aproveite para ler também nossos outros posts que estão nos destaques!