A manutenção predial é um conjunto de atividades realizadas com o escopo de estender a vida útil de uma edificação.

Assim como cuidamos da nossa saúde, realizando exames periódicos para a prevenção de doenças, é necessário, da mesma forma, realizar inspeções periódicas no edifício, a fim de coletar informações para a elaboração de um bom plano de manutenção condominial ou até mesmo para ajustar um plano já existente.

Uma rotina adequada de vistorias e manutenções acarreta diversas vantagens para os condomínios:

• Maior segurança, minimizando riscos de acidentes;
• Valorização do edifício;
• Prevenção de danos e deteriorações;
• Maior economia e prevenção de despesas extraordinárias;
• Colaboração com as finanças do condomínio.

Há 3 tipos de manutenção predial:

Manutenção preventiva: como o próprio nome diz, tem o objetivo de prevenir a ocorrência de problemas, garantindo maior segurança e prolongando a vida útil da edificação.

Manutenção corretiva: é realizada após o surgimento do problema. Costuma ser menos frequente quando há um bom plano de manutenção preventiva. Lembrando que sai muito mais caro corrigir do que prevenir, já que o agravamento de um dano não identificado previamente pode gerar muitos prejuízos ao condomínio, comprometendo as suas finanças.

Manutenção preditiva: assim como a manutenção preventiva, o objetivo desse tipo de manutenção é identificar os problemas antecipadamente. Tem início antes da realização da inspeção periódica, a fim de detectar sinais de anomalias, com o uso de ferramentas de medição do desempenho e análise contínua.

De acordo com a norma de manutenção de edificações (ABNT NBR 5674:1999), vale ressaltar que um bom plano de manutenção deve se basear em alguns critérios, a fim de:

• coordenar os serviços de manutenção para reduzir a necessidade de sucessivas intervenções;

• minimizar a interferência dos serviços de manutenção no uso da edificação e a interferência dos usuários sobre a execução dos serviços de manutenção;

• otimizar o aproveitamento de recursos humanos, financeiros e equipamentos.

Previsão orçamentária

As previsões orçamentárias devem incluir um aporte para a realização dos serviços de manutenção já definidos, bem como uma reserva de recursos para serviços de manutenção não planejada. É importante também que tenham flexibilidade para assimilarem uma margem de erro em estimativas físicas, de custos e de índices inflacionários.

As previsões orçamentárias devem ser elaboradas considerando:

• As condições da edificação demonstradas no relatório de inspeção e nas solicitações dos usuários;
• Os custos decorrentes da não realização dos serviços de manutenção no prazo previsto;
• Os recursos disponíveis.

Exemplos de serviços de manutenção predial

Um condomínio demanda a realização de uma série de serviços de manutenção predial. Dentre os mais relevantes, podemos citar:

• Manutenção de revestimentos e fachada;
• Inspeção das instalações elétricas, hidráulicas e de gás;
• Inspeção de elevadores (anual com emissão de Relatório de Inspeção Anual – RIA, assinado por um engenheiro);
• Inspeção de bombas de água potável, esgoto, águas pluviais, de incêndio;
• Inspeção de itens de segurança;
• Renovação do Auto de Vistoria do Corpo de Bombeiros – AVCB (validade de 1 a 3 anos, no estado de SP, dependendo da finalidade de uso da edificação);
• Inspeção anual de para-raios (NR 10);
• Recarga anual dos extintores, além de teste hidrostático a cada 5 anos;
• Lubrificação de portões;
• Inspeção do gerador (nível de óleo, entradas e saídas de ventilação desobstruída);
• Limpeza semestral de caixa d’agua, caixa de gordura e poços de esgoto.

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Fonte:

ABNT NBR 5674:1999