O fundo de reserva, cobrado mensalmente dos condôminos, é destinado para garantir o bom funcionamento do condomínio, viabilizando desde o pagamento de despesas emergenciais e imprevistas como também a realização de obras e a execução de melhorias.

Paga-se com esse recurso reparos decorrentes de vazamentos, consertos de equipamentos ou até mesmo a realização de benfeitorias como, por exemplo, a instalação de um novo sistema de segurança para o condomínio.

Funciona como uma espécie de poupança, podendo ser utilizado a qualquer momento para cobrir despesas que não foram incluídas na previsão orçamentária.

É necessário, contudo, que o uso do fundo seja reposto e atrelado à aprovação em assembleia.

Legislação sobre o fundo de reserva:

O fundo de reserva foi previsto pela Lei nº 4.591/64, mais conhecida como a “Lei do Condomínio”, que determina que a forma de contribuição para a sua constituição deve ser estipulada pela convenção condominial. O Código Civil não regula o assunto, prevalecendo, portanto, o disposto na lei mencionada.

Desse modo, é a convenção condominial que estipula a criação do fundo de reserva, disciplinando suas possibilidades de uso, prazo de arrecadação, bem como o percentual cobrado, que costuma variar entre 5% e 10% da cota condominial.

Se o fundo de reserva não estiver estipulado em convenção, para criá-lo, é necessário um quórum de aprovação de 2/3 dos condôminos.

Como é feito o pagamento do fundo de reserva?

Assim como ocorre com o pagamento da taxa condominial, a arrecadação do fundo de reserva é feita, via de regra, de forma proporcional às frações ideais, ou seja, conforme a quota pertencente a cada unidade, que consiste na soma da área privativa com a parcela correspondente da área comum.

Locador ou inquilino: quem paga o fundo de reserva?

De acordo com o art. 22, inciso X, da Lei nº 8.245/91, cabe ao locador pagar as despesas extraordinárias de condomínio, isto é, aquelas que não sejam relacionadas aos gastos rotineiros de manutenção do edifício, como o fundo de reserva.

Art. 22. O locador é obrigado a:

(...)

X - Pagar as despesas extraordinárias do condomínio.

Parágrafo único. Por despesas extraordinárias de condomínio se entendem aquelas que não se refiram aos gastos rotineiros de manutenção do edifício, especialmente:

(...)

g) constituição de fundo de reserva.

No entanto, o pagamento será feito pelo inquilino, quando a utilização do fundo for feita para cobrir despesas ordinárias, no período da locação. Logo, em caso de impossibilidade de pagamento das contas do mês do condomínio, em função, por exemplo, de inadimplência, caberá ao locatário o pagamento de um eventual rateio extra. Do mesmo modo, se o fundo for destinado a uma finalidade específica, como o pagamento de verbas rescisórias, o locatário também irá arcar com o custeio, por se tratar de despesa de natureza ordinária.

Vale reforçar, contudo, que o fundo de reserva só poderá ser usado conforme previsto na convenção, não sendo possível destiná-lo para usos diversos.

Quanto é necessário arrecadar para o fundo de reserva?

Recomenda-se a arrecadação do valor equivalente a duas ou três vezes o valor da receita mensal. Desse modo, se, por exemplo, o condomínio arrecada por mês R$70 mil, seria necessário manter um saldo em conta de fundo de reserva de até R$210 mil. Atingida a meta de arrecadação proposta, avalia-se se haverá ou não suspensão da cobrança.

É importante que o fundo seja aplicado em uma caderneta de poupança ou outro investimento que não ofereça risco, para que não haja desvalorização.

Tipos de fundos

Além do fundo de reserva, existem outros tipos de fundos que podem ser criados em assembleias, porém com aprovação por maioria simples, isto é, 50% + 1 dos votos dos condôminos presentes:

• Fundo de obras
• Fundo para pintura da fachada
• Rateios extras: utilizados quando o condomínio precisa de um aporte financeiro para cobrir despesas que não estejam previstas entre as possibilidades de uso criadas pela convenção. Como exemplo, podemos citar um rateio extra para pagar verbas de rescisão, caso essa possibilidade de uso não esteja estipulada pela convenção.
• Fundo de equipagem: mais criado para condomínios novos que precisam adquirir itens para dar início à vida condominial: carrinhos de compras, móveis, lixeiras, tapetes, etc.

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