Um tema que gera muitas dúvidas no meio condominial diz respeito aos quóruns de aprovação em condomínios. Neste post, vamos apresentar os principais assuntos submetidos ao voto dos condôminos e seus respectivos quóruns.

Existem três tipos de quóruns de votação: maioria simples, maioria absoluta e maioria qualificada. Alguns temas, por outro lado, exigem unanimidade para a aprovação.

A maioria simples exige a aprovação da maioria (50% + 1) dos condôminos presentes em assembleia, desde que possam votar. Dessa forma, o voto de um condômino inadimplente, por exemplo, não é computado nesse tipo de votação.

A maioria absoluta demanda a aprovação da maioria (50% + 1) da totalidade de condôminos.

A maioria qualificada exige número superior à maioria absoluta para a aprovação, sendo, geralmente, 2/3 ou 3/5 do total de condôminos.

Vamos, agora, aos principais temas submetidos à aprovação!

1) Eleição de síndico, aprovação de contas e aumento da taxa condominial

Esses itens compõem a pauta da Assembleia Geral Ordinária (AGO) e devem ser aprovados por maioria simples, ou seja, 50% + 1 dos presentes em assembleia.

2) Obras

O quórum de aprovação depende do tipo de obra a ser realizada.

São obras necessárias as que “têm por fim conservar o bem ou evitar que se deteriore” (Art. 96, §3º, do Código Civil). Exs.: pintura, impermeabilização em razão de vazamentos, reparos elétricos e outras obras de manutenção.

Quórum de aprovação das obras necessárias por maioria simples, ou seja, 50% +1 dos votantes em assembleia (Art. 1.341, §§1º a 4º, do Código Civil).

Se as despesas com as obras urgentes não forem excessivas, não há necessidade de aprovação em assembleia.

São obras úteis as que “aumentam ou facilitam o uso do bem”(Art. 96, §2º, do Código Civil). Exs.: individualização de hidrômetros, instalação de portaria virtual, etc.

Quórum de aprovação das obras úteis por maioria absoluta, isto é, 50% + 1 do total de condôminos (Art. 1.341, inciso II, do Código Civil).

São voluptuárias as obras de “mero deleite ou recreio, que não aumentam o uso habitual do bem, ainda que o tornem mais agradável ou sejam de elevado valor” (Art. 96, §1º, do Código Civil). Exs.: instalação de academia, reforma do hall de entrada, etc.

Quórum de aprovação das obras voluptuárias por maioria qualificada de 2/3 do total de condôminos (Art. 1.341, inciso I, do Código Civil).

3) Alteração da convenção condominial

A convenção é a “Lei Maior” que rege o condomínio, estabelecendo todas as suas regras internas. Tendo em vista o seu grau de importância, é necessário o quórum de aprovação qualificada de 2/3 dos condôminos.

4) Alteração do Regimento Interno do condomínio

O Regimento Interno trata das normas rotineiras, relacionadas à convivência condominial. Para a sua aprovação ou alteração, é necessário o quórum de maioria simples (50% + 1 dos condôminos votantes em assembleia).

5) Destituição do síndico

É necessário convocar uma assembleia com a finalidade específica de votar a destituição do síndico. Lembrando que, de acordo com o art. 1.355 do Código Civil, as assembleias também podem ser convocadas por ¼ dos condôminos. Assim como para a eleição, a destituição deve ser aprovada por maioria simples (50% + 1 dos condôminos votantes em assembleia).

6) Alteração da fachada do edifício

O assunto é controverso, pois discute-se se é necessário ou não aprovar a alteração por unanimidade. Vamos analisar o que diz a lei, mais especificamente o art. 1.336, inciso III, do Código Civil e o art. 10, incisos I e II e §2º. da Lei nº. 4.591/64: 

Art. 1.336. São deveres do condômino:

(...)

III - não alterar a forma e a cor da fachada, das partes e esquadrias externas;

Ar. 10. É defeso a qualquer condômino:

I - alterar a forma externa da fachada;

II - decorar as partes e esquadrias externas com tonalidades ou cores diversas das empregadas no conjunto da edificação

(...)

§2. O proprietário ou titular de direito à aquisição de unidade poderá fazer obra que (VETADO) ou modifique sua fachada, se obtiver a aquiescência da unanimidade dos condôminos.

É importante destacar que os dispositivos acima citados apenas se referem ao condômino. Como se tratam de normas limitativas de direitos, a interpretação deve ser restritiva, não incluindo, portanto, o condomínio como um todo. Esse é o entendimento da jurisprudência, conforme se verifica nos seguintes julgados: 

Na Apelação Cível 2.0000.00.343407-9/000, entendeu o TJMG que a limitação disposta no § 2º do art. 10 da Lei 4.591/64 “refere-se à alteração da fachada por meio de iniciativa do proprietário de uma unidade, ou seja, de um apartamento, sendo inaplicável quando a obra é de iniciativa da maioria dos condôminos e com objetivos de manutenção do edifício".  

Logo, concluímos que é permitido ao condomínio alterar a fachada, sem que haja a aprovação unânime dos condôminos. Não sendo a unanimidade imposta por Lei ou pela Convenção, resta a seguinte pergunta: Qual seria, então, o quórum para a alteração da fachada do edifício?  Dependerá do tipo de obra, devendo ser respeitadas as regras do art. 1.341 do Código Civil. Se a obra for voluptuária, o quórum será de 2/3 dos condôminos. Se a obra for útil, será necessário aprovar a mudança por maioria absoluta, ou seja, 50% + 1 do total de condôminos. Por fim, se a obra for necessária, a aprovação deverá ser por maioria simples, isto é, 50% + 1 dos condôminos presentes em assembleia.

7) Mudança da destinação de área comum do condomínio   

Por força da Lei n. 14.405/22, a mudança da destinação de área comum, que antes exigia a unanimidade para a sua aprovação, passou a ser aprovada pelos votos de 2/3 dos condôminos. Como exemplo de mudança de destinação, podemos citar o salão de festas transformado em academia.

Com a nova Lei, o art. 1.351 do Código Civil, passou a ter a seguinte redação:

Art. 1.351. Depende da aprovação de 2/3 (dois terços) dos votos dos condôminos a alteração da convenção, bem como a mudança da destinação do edifício ou da unidade imobiliária. 

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