A Convenção condominial é um documento único e obrigatório, criado desde a instituição do condomínio. Trata-se da “Lei Maior” que rege o condomínio, estabelecendo todas as suas regras internas.

Devido à sua importância e complexidade, é recomendável que a convenção seja redigida por um advogado especialista em Direito Imobiliário. O documento também não pode conter dispositivos que contrariem leis federais, estaduais e municipais.

O que deve constar na Convenção Condominial?

O Código Civil Brasileiro de 2002, nos artigos 1.332 e 1.333, estabelece as cláusulas mínimas de uma convenção:

• A discriminação e individualização das unidades de propriedade exclusiva, estremadas uma das outras e das partes comuns;
• A determinação da fração ideal atribuída a cada unidade, relativamente ao terreno e partes comuns;
• O fim a que as unidades se destinam;
• A quota proporcional e o modo de pagamento das contribuições dos condôminos para atender às despesas ordinárias e extraordinárias do condomínio;
• A competência das assembleias, forma de sua convocação e quorum exigido para as deliberações;
• As sanções a que estão sujeitos os condôminos, ou possuidores;
• O regimento interno.

No tocante às cláusulas da convenção, vale observar que são equiparados aos proprietários, salvo disposição em contrário, os promitentes compradores e os cessionários de direitos relativos às unidades autônomas.

Formalidades da Convenção Condominial

A convenção deve ser subscrita pelos titulares de, no mínimo, 2/3 das frações ideais e torna-se, desde logo, obrigatória para os titulares de direito sobre as unidades, ou para quantos sobre elas tenham posse ou detenção.

O documento pode ser feito por escritura pública ou por instrumento particular, devendo ser registrado no Cartório de Registro de Imóveis, para ser oponível contra terceiros.

Para a primeira convenção, não é necessário realizar assembleia para colher as assinaturas dos condôminos ou ratificar a decisão. Por outro lado, a alteração da convenção depende da aprovação de 2/3 dos votos dos condôminos, em assembleia convocada para esse fim.

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